维州首次购房者:利用退休基金存首付?还是享受印花税减免?

根据联邦财政部2017/18预算案,从今年7月1日开始,首次置业者可以利用薪金牺牲(salary sacrificing)将部分税前收入存入退休金账户,这部分钱是在强制性退休金供款以外的额外存款,之后可用于买房的首付款。存款上限是3万澳元,年度上限为1.5万。

这部分存款可享受退休金的优惠税率,存款和相关收益的税率为15%,而非边际税率(marginal tax rate)。从起(即一年后),你就可以取出存款和相关收益,取款时的税率比边际税率低30%。

联邦财政部长莫里森(Scott Morrison)说,与普通的银行储蓄账户相比,这个政策将帮助首次置业者尽快攒够首付。

维州财政厅在5月2日宣布的2017/18预算案帮助首次购房者的措施是,从今年7月1日开始,首次购房者所购住宅免印花税(房价不超过60万澳元),或者享受印花税折扣(房价不超过75万澳元)。

维州首次购房者在今年7月1日以后将面对一个难题,是通过个人退休基金避税存钱?还是抓住减免印花税的机会立即购房? 答案取决于墨尔本房地产市场未来一到两年的价格趋势。

如果您认为墨尔本房地产市场在未来一到两年内还将继续维持强势,那幺您可以考虑在今年7月1日后积极寻找房源,购买首套住宅。当然价格需要在75万澳元以下,这样可以享受州政府提供的印花税减免政策。

如果您认为州政府和联邦政府近期的监管和打压措施将为房地产市场降温,那幺您可以考虑在今年7月1日后利用联邦政府的政策,通过个人退休基金账户避税存钱,在未来适当时机进入房地产市场。

另据都门(Domain)新闻5月10日报导,联邦财政部2017/18预算案提供9条措施“缓解购房支付能力的危机”。尽管大量文件宣称,预算案将为澳洲人提供全方位的缓解购房支付能力危机的措施,但这个预算案并不是首次购房者所期望的。

目前的购房支付能力危机源于供给和需求之间的不平衡。联邦预算案的许多措施是为了解决“需求方”的问题。

预算案回避对“投资房负扣税”(Negative gearing)政策的争论,这是一个非常敏感的政治议题。政府仅仅取消了一项抵税措施,即前往度假型投资房的交通费用。

在联邦预算案提出的其它8条措施中,有3条措施是针对外国人购买澳洲住宅的。这回避了目前房地产市场上的多数群体,外国购买者仅仅是购房者群体中的一个最小群体。

这些措施并没有多少实际意义,其政治意义更显明些,但最后3条措施还是具有实际意义的。

比较现实的一项措施是允许首次购房者通过退休基金账户以低税率积攒3万澳元。如果一对夫妻以积攒的6万澳元现金在墨尔本或者悉尼购房,这笔钱相当于一套115万澳元住宅的印花税,或者相当于一套57.5万澳元住宅的10%首付款。所以,夫妻两人的6万澳元存款不足以让他们成为有房族。

联邦预算案允许65岁以上的澳洲人出售自住房后,将部分所得存入个人退休基金账户,但这项存款额不得超过30万澳元。该措施将鼓励老龄人士卖大房,买小房。

墨尔本西部距离市中心10公里处的一片国防土地将被用于住宅开发,这个新住宅区将新建6000栋住宅,墨尔本西区的需求有望得到缓解。这是联邦预算案中唯一的措施,来解决“供给方”的问题。

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